Come comprare immobili all’asta

Se stai leggendo questo articolo probabilmente stai valutando di acquistare un immobile all’asta a forte sconto rispetto al mercato libero, per andarci a vivere con la tua famiglia, per ricavarne una rendita o per fare un’operazione speculativa e generare un profitto.

Ma informandoti su come acquistare un immobile all’asta sono sicura che probabilmente ti sarà venuto il mal di testa a causa di informazioni frammentate, paroloni giuridici o tecnici molto ostici e cavilli burocratici che a prima vista possono sembrare insormontabili, e senti l’esigenza di mettere ordine a tutto questo caos per imparare a riconoscere e quindi a evitare gli errori più comuni e affrontare il mercato delle aste con consapevolezza.

Ecco, proprio per rispondere a questa esigenza ho deciso di creare questa guida completa sul mercato delle compravendite all’asta, frutto della mia esperienza ultradecennale in questo campo, in cui ti guiderò passo dopo passo, senza dare nulla per scontato, per metterti nelle condizioni di riconoscere e concludere un vero affare immobiliare quando lo incontri e non fartelo sfuggire.

Chi sono

Sono l’Avvocato Erika Deganello del Foro di Vicenza e da oltre 10 anni mi occupo di diritto successorio e immobiliare, e oltre a investire personalmente in questo settore affianco investitori immobiliari in tutta Italia e in tutte le fasi della compravendita sia nel mercato libero che all’asta, in operazioni di saldo e stralcio e nell’acquisto di crediti deteriorati con sottostante immobiliare, i cosidetti NPL.

Cos’è un’asta e perché un immobile finisce all’asta?

Iniziamo dalla basi, e cioè cos’è un’asta immobiliare e perché alcuni immobili finiscono all’asta.
L’asta è una forma di vendita in cui il bene immobile oggetto dell’asta viene assegnato al migliore offerente in una competizione basata sul meccanismo dei rilanci.

E un immobile finisce in asta perché il debitore, per i motivi che possono essere i più svariati, non riesce più a onorare il suo debito e quindi, dopo una procedura esecutiva immobiliare, il tribunale ne ordina la vendita all’asta per soddisfare il o i creditori.

E qui mi tocca già sfatare il primo falso mito bello tosto, di quelli duri a morire, e cioè che chi acquista all’asta è uno squalo speculatore senza scrupoli, non è così.

Non è così perché in asta non va solo ed esclusivamente la “prima casa” dell’esecutato che magari ha perso il lavoro o ha dovuto affrontare un evento spiacevole e imprevisto, ma all’asta fiiscono seconde case di cui i proprietari non si sono più occupati, immobili appartenenti a società, e la vendita forzata non serve sempre a soddisfare la banca creditrice ma anche piccoli artigiani o famiglie che vantavano crediti verso il debitore che magari ha mantenuto per troppo tempo un tenore di vita al di sopra delle proprie possibilità facendosi male i conti.

5 Motivi per cui conviene comprare immobili all’asta

Dopo aver visto cos’è un’asta imobiliare e perché un immobile finisce in vendita forzata, vediamo adesso i 5 motivi principali per cui conviene comprare immobili all’asta rispetto che sul mercato libero.

1° motivo – risparmio sul prezzo di acquisto

Il primo enorme motivo è sicuramente il risparmio sul prezzo di acquisto dovuto al meccanismo del ribasso del prezzo di vendita se un’asta va deserta.

Infatti, ogni volta che un’asta va deserta, il valore viene ridotto del 25% ed è questo il motivo per cui è possibile (anche se non facile) aggiudicarsi un immobile con un 50% di sconto rispetto al suo reale valore di mercato ed è così che si fanno i veri affari nel mercato immobiliare, cioè quando si compra e non quando eventualmente si vende.

Uno sconto ulteriore, anche del 75%, potrebbe invece nascondere delle insidie che impareremo a riconoscere più avanti.

2° motivo – verifiche indipendenti sugli immobili

Il secondo motivo attiene alle verifiche oggettive e indipendenti sull’immobile prima che arrivi in asta.

Nel mercato libero in genere l’acquirente, che spesso non è del settore, si fa un’idea delle condizioni e del valore dell’immobile sulla base di quanto gli riferisce l’agente immobiliare che però vuole vendere al prezzo più alto possibile facendo l’interesse legittimo dell’altro suo cliente, il venditore che gli dato l’incarico, e nel suo personale interesse perché percepisce una provviggione più alta.

Per cui l’acquirente, se vuole assicurarsi una valutazione oggettiva dell’immobile, dovrebbe incaricare un proprio tecnico di fiducia chiaramente a sue spese, che si aggiungerebbero a quelle dell’agenzia e del notaio che, a differenza di quello che molti credono, non è tenuto a verificare le condizioni tecniche, ma come pubblico ufficiale deve solo garantire la legalità formale dell’atto e che l’immobile sia libero da gravami come pegni e ipoteche.

Invece, nelle compravendita in asta, è il tribunale a ordinare al CTU, un consulente tecnico d’ufficio e non quindi di parte, che in genere è un architetto o un ingegnere, non solo la stima dell’immobile ma anche la sua regolarità edilizia e l’eventuale presenza di vincoli giuridici che possono avere un impatto enorme sulla decisione d’acquisto.

3° motivo – nessuna spesa notarile e di agenzia

Il terzo motivo riguarda proprio l’agenzia immobiliare e il notaio, figure che nell’acquisto all’asta non partecipano, con un notevole risparmio economico di provvigioni e onorario che naturalmente incidono sulla profittabilità dell’operazione imobiliare in asta.

4° motivo – regole chiare e trasparenti

Il quarto motivo è la trasparenza e la chiarezza delle regole che caratterizzano il mercato delle aste, a differenza di quanto invece accade nella compravendita nel mercato libero in cui tutto può essere oggetto di una contrattazione che può avvantaggiare una parte piuttosto che l’altra e per cui bisogna avere gli occhi ben aperti.

Pensiamo solo a tutte le cause, di cui mi occupo anche io, che sorgono in merito alla sorte della famosa caparra che ogni anno ingolfano i Tribunale italiani.

Nel mercato delle aste, le regole, le fasi, i termini e le modalità della procedura sono invece uniformi su tutto il territorio nazionale e questo elimina del tutto l’incertezza delle trattative private.

5° motivo – abusi edilizi

Il quinto e ultimo motivo riguarda un tema che nel mercato libero impedisce del tutto la libera cicolazione degli immobili, mentre nel mercato delle aste rappresenta invece un’opportunità di business se si sa leggere con attenzione la situazione, sto parlando degli abusi edilizi.

A differenza infatti del libero mercato, all’asta si possono acquistare anche immobili che presentano abusi, pensiamo a una veranda realizzata senza permesso o a una diversa disposizione interna dei muri in un appartamento rispetto allo stato catastale.

E queste difformità edilizie, più o meno rilevanti, sono indicate nero su bianco nella perizia redatta dal CTU del Tribunale che addiruttura individua le possibili soluzioni, quindi, nessuna sorpresa.

Gli investitori inesperti quando vedono un immobile all’asta che presenta un abuso scappano a gambe levate perché preferiscono partecipare invece ad aste con immobili perfetti, che però attirano anche altri possibili acquirenti inesperti che fanno alzare il prezzo di vendita e quindi ridurre i margini.

Questa paura è un enorme vantaggio per gli investitori più esperti che invece partecipano ad aste con meno concorrenza perché sanno valutare la situazione e come sanare piccoli abusi edilizi per aumentare il valore dell’immobile.

Così, non avranno problemi quando dovranno poi rivenderlo sul mercato libero, perché il notaio o la banca per concedere il mutuo all’acquirente richiedono la conformità urbanistico-edilizia, generando un ottimo profitto laddove tutti gli altri vedevano solo problemi.

Tipologie di asta

Abbiamo visto cos’è un’asta, perché un immobile può finire all’asta e i 5 motivi per cui può convenire comprare in questo mercato rispetto al mercato libero.

Adesso vediamo quante tipologie di asta esistono, e no, ti dico già che l’immaginario collettivo con persone che urlano e scalpitano in una stanza affollata per accaparrarsi un immobile all’ultimo rilancio non è per niente fedele alla realtà.

In Italia esistono 3 tipologie di asta che si tengono online nelle piattaforme digitali dei gestori delle vendite autorizzati dal Ministero della Giustizia, e conoscerle è fondamentale per partecipare con cognizione di causa.

Asta asincrona telematica

L’asta sicuramente più diffusa è quella telematica che si svolge interamente online in un tempo prestabilito, che può variare da alcune settimane ad alcuni mesi, e in cui è importantissimo essere reattivi perché ogni partecipante può rilanciare anche negli ultimi momenti.

Asta sincrona telematica

Poi abbiamo l’asta sincrona telematica in cui tutti i partecipanti sono connessi online contemporaneamente e si aggiudica l’immobile chi fa l’ultimo rilancio più alto.

Asta sincrona mista

Infine, c’è l’asta sincrona mista in cui partecipano contemporaneamente potenziali acquirenti sia online che fisicamente presso il tribunale o lo studio del delegato.

Cosa serve per partecipare a un’asta e quali figure sono coinvolte

Viste le 3 tipologie di asta, capiamo adesso quali requisiti e adempimenti servono per partecipare.

Requisiti

Iniziamo col dire che all’asta può partecipare chiunque ad eccezione del debitore esecutato e dei minori, gli interdetti e gli inabilitati che sono sottoposti ad amministrazione di sostegno possono invece partecipare solo tramite il loro rappresentante legale.

Quindi, possono partecipare persone fisiche maggiorenni, anche congiuntamente, società ed enti, genitori per conto di minori o incapaci e avvocati per conto dei loro clienti.

Adempimenti

Gli adempimenti previsti invece sono:

• avere una PEC e una firma digitale intestata a chi presenta l’offerta;
• registrarsi al Portale del Gestore della vendita, compilare l’offerta telematica e caricare i documenti richiesti;
• versare la cauzione che in genere corrisponde al 10% del prezzo d’asta da un conto intestato all’offerente che deve essere accreditato entro il termine previsto (se ti sta chiedendo se la cauzione ti verrà restituita nel caso in cui non ti aggiudicassi l’immobile, la risposta è assolutamente sì);
• tutta la documentazione richiesta come ad esempio documento d’identità, visure camerali e procure.

Figure coinvolte

Oltre ovviamente agli offerenti, all’asta partecipano anche altri attori, ognuno con un ruolo ben specifico da conoscere per sapere a chi rivolgersi man mano che si va avanti nella procedura.

Giudice dell’esecuzione (G.E.) – Il giudice dell’esecuzione che è il magistrato della procedura esecutiva che verifica preliminarmente che tutto sia in regola prima della messa in vendita all’asta, nomina gli ausiliari come il delegato alla vendita, il custode e l’esperto estimatore, supervisiona tutta la procedura, emette il decreto di trasferimento all’offerente che si aggiudica l’immobile e cancella ogni gravame su di esso come pignoramenti e ipoteche.

Delegato alla vendita – Poi abbiamo il delegato alla vendita che può essere un notaio, un avvocato o un commercialista, a cui appunto il giudice dell’esecuzione delega la gestione operativa della vendita, dalla redazione dell’avviso di vendita (di cui parleremo tra poco) fino alla voltura catastale successiva al decreto di trasferimento.

Custode giudiziario – Il custode invece vigila sull’immobile pignorato per evitare che subisca danni durante tutta la procedura esecutiva, fa visitare l’immobile ai potenziali acquirenti e si occupa anche della liberazione dell’immobile dopo l’aggiudicazione.

Esperto estimatore – Infine, abbiamo il C.T.U. nominato dal giudice dell’esecuzione che fornisce una fotografia completa e aggiornata della situazione tecnica, giuridica ed economica dell’immobile.

I documenti da analizzare prima di partecipare a un’asta

Ora che sappiamo cosa serve per partecipare a un’asta e quali sono le figure coinvolte in questa procedura esecutiva, è arrivato il momento di scoprire dove si trovano gli annunci e capire come analizzare i documenti più importanti che ci consentono di valutare la potenzialità dell’investimento: l’avviso di vendita e la perizia.

Dove si trovano gli annunci

Prima di poter valutare la bontà di un’investimento, dobbiamo innanzitutto sapere dove si trovano gli annunci e il più importante di tutti è il Portale delle Vendite Pubbliche, cioè il sito istituzionale del Ministero della Giustizia dedicato alla pubblicità delle vendite all’asta, in cui tutti gli annunci obbligatoriamente per legge devono essere pubblicati.

Nell’annuncio troviamo una serie di informazioni essenziali che ci permettono di capire dove si trova l’immobile, fotografie per capirne lo stato e a quali condizioni economiche viene venduto (prezzo d’asta, offerta e rilancio minimo) e tutti i dati della procedura esecutiva, ma sopratutto, contiene i link a due documenti essenziali: l’avviso di vendita e la perizia.

L’avviso di vendita

L’avviso di vendita è il documento in cui si trovano tutte le informazioni per poter partecipare correttamente alla procedura, termini, importi dei rilanci, scadenze, ed evitare così errori formali che potrebbero determinare la tua esclusione.

La perizia

Se l’avviso di vendita stabilisce le regole della procedura, la perizia è il documento che consente di valutare le potenzialità dell’investimento perché contiene tutte le informazioni di cui hai bisogno:

• descrizione completa dal punto di vista tecnico come distribuzione interna dei locali, materiali e finiture, stato degli impianti e planimetrie;
• conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile per capire se ci sono degli abusi con tanto di indicazioni sulle modalità e sui costi per sanarli;
• il valore di mercato dell’immobile al netto di decurtazioni eventuali a causa delle criticità che possono essere emerse in sede di verifica;
• spese ordinarie del condominio ed eventuali debiti pregressi del debitore esecutato;
• vincoli giuridici come per esempio eventuali servitù o ipoteche, con la precisazione di quali vincoli saranno cancellati in seguito all’emissione del decreto di trasferimento e diritti opponibili alla procedura;
• stato di occupazione dell’immobile per capire se l’immobile è libero o è occupato.

Relativamente agli ultimi 3 punti che ho citato, spese condominiali, diritti opponibili alla procedura e stato di occupazione dell’immobile, dobbiamo fare delle precisazione importanti perché possono incidere moltissimo sulla profittabilità dell’operazione immobiliare e iniziamo dalle spese condominiali.

Spese condominiali

È vero che come abbiamo detto chi si aggiudica un’asta è tenuto al pagamento dei debiti pregressi del debitore esecutato, ma c’è un limite, e a stabilirlo è l’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile comma 4:

“chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

Quindi, il nuovo proprietario risponderà al massimo per i debiti relativi alle spese ordinarie condominiali per un periodo non superiore a due anni.

Un discorso diverso è quello delle spese straordinarie delberate dal condominio prima dell’aggiudicazione dell’immobile, per cui non è prevista una legge ma è l’orientamento maggioritario dela giurisprudenza a stabilire che spetta pagarle a chi è proprietario al momento della delibera.

Per cui, se in quel momento non era stato ancora emesso il decreto di trasferimento, sarà il debitore esecutato a farsene carico.

Vincoli giuridici e Diritti opponibili

Andando invece ai “diritti opponibili alla procedura”, capiamo innanzitutto cosa vuol dire precisamene e sopratutto quali sono.

Un atto o un contratto è opponibile alla procedura quando non si estingue con la vendita all’asta ma continua a produrre effetti anche dopo nei confronti dell’aggiudicatorio dell’immobile che non ha partecipato alla stipulazione dell’atto o del contratto.

Le ipotesi più frequenti sono:

• un contratto di locazione registrato prima che l’immobile all’asta venisse pignorato è vincolante anche per chi acquista casa e l’aggiudicatario subentra a tutti gli effetti nella posizione del proprietario che aveva locato l’immobile e quindi dovrà attendere la naturale scadenza del contratto o esercitare il diritto di recesso nei tempi e nei limiti stabiliti dalla legge;
• la stessa logica vale anche per i cosidetti diritti reali di godimento come l’usufrutto, l’uso dei mobili e il diritto di abitare a vita l’immobile nel caso in cui il coniuge superstite abbia ereditato l’immobile adibito a casa familiare, e per il provvedimento con cui il giudice ha assegnato la casa familiare al termine di un procedimento di separazione o divorzio. Se questi atti sono stati trascritti prima del pignoramento immobiliare, saranno opponibili all’acquirente.

Stato di occupazione dell’immobile

Andando invece allo stato di occupazione dell’immobile, dobbiamo fare una distinzione tra un contratto di locazione regolarmente registrato prima del pignoramento immobiliare e un’occupazione abusiva senza alcun titolo valido.

Nel primo caso, come abbiamo visto prima, l’aggiudicatario non potrà ottenere il rilascio immediato dell’immobile ma potrà iniziare a percepire i canoni di locazione.

Nel secondo caso invece, grazie alla Riforma Cartabia del 2023, oggi la procedura di liberazione dell’immobile occupato abusivamente è molto più snella ed efficace rispetto al passato.

Infatti l’ordinanza di liberazione viene emessa automaticamente dal giudice insieme al decreto di trasferimento e se l’occupante è collaborativo, in genere in meno di 5 mesi l’aggiudicatario entra in possesso dell’immobile, diversamente sarà necessario l’intervento della forza pubblica a cura e spese del tribunale e i tempi potrebbero dilatarsi ulteriormente.

Tutti i costi da considerare prima di fare un’offerta

A questo punto abbiamo tutti gli strumenti a disposizione per poter valutare la bontà di un investimento nel mercato delle aste, ma prima di capire come in concreto partecipare a un’asta è opportuno farsi bene i conti considerando ogni singola voce di spesa per evitare errori di valutazione e sapere fino a che punto ci si può spingere con i rilanci senza compromettere il ritorno sull’investimento.

Un tipico errore di in un investitore inesperto è infatti considerare il prezzo scontato come l’unico aspetto determinante: “basta aggiudicarsi l’immobile al 50% di sconto e il gioco è fatto”.

Certo, il prezzo a cui ci si aggiudica un immobile è importante, ma adesso vediamo 3 categorie di costi che devi assolutamente conoscere per avere un conto economico chiaro prima di partecipare effettivamente all’asta.

Costi di acquisto

I costi di acquisto sono quelli che l’aggiudicatario deve sostenere entro il termine indicato nell’avviso di vendita che di solito è 120 giorni, al netto del prezzo di aggiudicazione pagato al termine dell’asta.

Imposte – Iniziamo dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, che possono variare in base al profilo del venditore e alla possibile applicazione dei benefici fiscali “prima casa”.

Se il venditore è un privato, l’aggiudicatario pagherà un imposta di registro pari al 9% sul prezzo finale a partire da un importo minimo di 1000€.

Se invece il venditore è un’impresa, si potrebbe applicare l’IVA in sostituzione dell’imposta di registro con una percentuale variabile in base alla destinazione d’uso dell’immobile e se il venditore/costruttore vende entro 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione.

Quanto invece alle imposte ipotecarie e catastali, si tratta di importi fissi che variano se l’acquisto è soggetto a imposta di registro (50€ ipotecaria e 50€ catastale) o è soggetto a IVA (200€ ipotecaria e 200€ catastale).

Se sussistono i requisiti per le agevolazione “prima casa”, l’aliquota per l’imposta di registro potrebbe scendere addirittura dal 9% al 2%, sempre considerando un importo minimo di €1000.

Cancellazione ipoteche, pignoramenti e altre formalità – Proseguiamo la nostra lista dei costi di acquisto con la cancellazione delle cosidette formalità pregiudizievoli che sono ipoteche, pignoramenti e altre formalità.

In genere, insieme al decreto di trasferimento dell’immobile al termine dell’asta l’immobile viene liberato da questi vincoli, ma da tribunale a tribunale può cambiare chi debba accollarsi queste spese.

In alcuni casi sono a carico della procedura, in altri a carico dell’aggiudicatario, per non avere soprese, è bene leggere sempre con attenzione l’avviso di vendita.

Compenso del delegato alla vendita – Concludiamo la lista dei costi di acquisto con il compenso del delegato alla vendita, che viene calcolato in base a dei parametri ministeriali e dipende dal prezzo di aggiudicazione:

• fino a 100K il compenso è di 550€;
• da 100K a 500K il compenso è pari ad 825€
• oltre i 500K il compenso è pari a 1.100€

Costi indiretti

Continuiamo la nostra lista dei costi che andranno a comporre il nosto conto economico, con i costi indiretti da sostenere dopo l’aggiudicazione.

Tra i costi indiretti rientrano:

• le spese condominiali ordinarie e straordinarie di cui abbiamo parlato in precedenza quando abbiamo visto a cosa prestare attenzione nel leggere la perizia di vendita;
• l’eventuale sanatoria di abusi edilizi che ormai sappiamo non essere bloccanti per l’aggiudicazione di un immobile all’asta, ma che rappresentano comunque un costo indiretto della procedura da dover sostenere;
• e infine le tasse e le imposte sugli immobili e le relative spese di utenze il cui peso cambia in base alle tempistiche di rivendita, a meno che chiaramente l’intenzione non sia quella di abitare l’immobile aggiudicato all’asta.

Costi extra

Concludiamo la nostra lista di costi con quelli extra che dipendono dall’obiettivo reale di un acquisto all’asta.

Infatti, se l’obiettivo è rivendere al prezzo più alto e nel più breve tempo possibile l’immobile nel mercato libero, può essere sicuramente utile considerare tra i costi:

• delle piccole riparazioni;
• una rinfrescata alle pareti;
• un servizio di home staging per dare un impatto visivo diverso all’immobile;
• o, nel caso sia necessario, i costi di una ristrutturazione più importante per aumentare ancora di più il valore dell’immobile e quindi il ritorno sull’investimento potenziale;
• a questi costi è bene considerare anche quelli di un professionista come un avvocato che ti affianchi lungo tutto il corso della procedura;
• di un architetto per valutare le reali condizioni dell’immobile in sede di sopralluogo e i costi effettivi di una eventuale ristrutturazione;
• di un consulente finanziario se hai bisogno di finanziare l’acquisto con un mutuo;
• e le imposte sulla plusvalenza se si prevede di rivendere l’immobile entro 5 anni dall’aggiudicazione.

I 4 step della partecipazione a un’asta

Benissimo, adesso che abbiamo valutato attentamente se ci sono i presupposti per un investimento profittevole nel mercato delle aste, non ci resta che vedere tutti i 4 step della partecipazione effettiva all’asta.

1° step – Cauzione e offerta

Il 1° step è il versamento di una cauzione pari generalmente al 10% del prezzo offerto da versare come garanzia con bonifico bancario o assegno circolare non trasferibile a seconda di quanto previsto nell’avviso di vendita e l’offerta di acquisito che dovrà essere compilata seguendo la procedura indicata nell’avviso di vendita.

In caso di aggiudicazione la cauzione verrà trattenuta come acconto sul prezzo, diversamente verrà restituita.

2° step – La Gara

Una volta scaduto il termine di presentazione delle offerte, si apre la gara vera e propria secondo le modalità indicate nell’avviso di vendita che include ricordiamo informazioni importanti come l’importo minimo dei rilanci, al termine dei quali verrà aggiudicato l’immobile al migliore offerente.

3° step – Saldo prezzo

Conclusa e vinta la gara, per finalizzare l’acquisto e diventare quindi proprietari a tutti gli effetti, bisognerà versare il saldo del prezzo al netto della cauzione già versata entro il termine indicato nell’avviso di vendita che in genere è di 120 giorni che decorrono dalla data di aggiudicazione.

Qui mi corre l’obbligo di segnalare che nel caso in cui il termine per il versamento del saldo prezzo non venga rispettato, l’offerente inadempiente non solo perderà la caparra, ma potrà essere condannato al versamento della differenza tra il prezzo che aveva offerto e quello della successiva asta.

Quindi, per intenderci, se offri 50 mila euro e non versi il saldo prezzo e poi nella successiva asta l’immobile viene aggiudicato a 30 mila euro, potresti essere tenuto a  versare 20 mila euro.

4° step – Decreto di trasferimento

Versato il saldo prezzo, infine, entro non più di 3 o 4 mesi dal versamento del saldo, a seconda del tribunale competente, il passaggio di proprietà viene formalizzato con l’emissione del decreto di trasferimento che sostituisce in tutto e per tutto il rogito notarile nel mercato libero, e che viene predisposto dal delegato alla vendita e firmato dal giudice dell’esecuzione.

Il delegato alla vendita a questo punto registra il decreto presso l’ADE ai fini fiscali, lo trascrive nei registri immobiliari, si occupa anche della voltura catastale e cancella tutte le formalità pregiudizievoli.

A questo punto, se l’immobile è libero, e non è quindi occupato legittimamente o meno, l’aggiudicatario può entrare nel pieno possesso dell’immobile.

Il mio metodo con cui acquisto personalmente e assisto i miei clienti investitori

Adesso che sappiamo tutto ciò che serve sapere per acquistare un immobile all’asta, è il momento di mettere giù un piano d’azione per concludere l’operazione immobiliare che fa al caso tuo.

E per farlo, ti mostrerò il mio metodo in 4 step che io stessa utilizzo per investire in questo settore e con cui affianco i miei clienti investitori immobiliari da oltre 10 anni, dalla ricerca e selezione dell’immobile adatto alle loro esigenze fino alla sua effettiva aggiudicazione.

1° step – Definisci l’obiettivo, parti dalla fine.

Lo so, può sembrare controintuitivo iniziare dalla fine, cioè dall’obiettivo finale che si vuole raggiungere con un’acquisto all’asta, ma è proprio quello che bisogna fare, perché una volta individuato l’obiettivo possiamo selezionare con lucidità quali immobili sono più funzionali al suo raggiungimento.

Facciamo 3 esempi pratici che ti faranno capire perché è così importante questo 1° step:

• Vuoi acquistare un immobile per te o per la tua famiglia?
  Perfetto, allora elementi come la zona, il contesto residenziale, lo stato di salute generale dell’edificio, la metratura grande il giusto, saranno essenziali per selezionare o scartare un immobile.
• Vuoi acquisitare un immobile da mettere a reddito per esempio affittandolo agli studenti?
  Benissimo, un elemento come la metratura ampia per una famiglia potrebbe passare in secondo piano rispetto alla facilità di gestire e manutere l’immobile che probabilmente avrà un’alta rotazione di inquilini e alla scelta della zona che deve avere un’alta domanda di locazione perché vicino all’università.
• Vuoi acquistare un immobile da valorizzare per poi rivenderlo?
  Qui invece bisogna sviluppare la capacità di vedere il potenziale di un immobile che a primo impatto magari non fa esclamare esattamente “wow”, immaginare una ristrutturazione snella ma efficace che ridefinisca la disposizione dei muri interni per renderla più appetibile al mercato attuale, o ancora non farsi scoraggiare da un piccolo abuso edilizio perché, come ormai sappiamo, basta sapere come sanarlo per aggiudicarsi un immobile con poca concorrenza a un prezzo vantaggiosissimo perché, com’è noto nel mondo immobiliare, l’affare si fa quando si compra e non quando si vende.

2° step – Indaga e fai parlare i numeri

Definito l’obiettivo per cui si sta acquistando un immobile all’asta, possiamo procedere con il 2° step, quello in cui analizziamo il mercato spulciando il Portale delle Vendite Pubbliche.

Quindi, dagli annunci capiamo se l’immobile si trova nella zona di nostro interesse, se la metratura è quella ideale per il nostro obiettivo, vediamo le fotografie per farci un’idea dello stato in cui versa e capiamo se il prezzo d’asta è compatibile con il nostro budget.

Se l’immobile ha superato il 1° filtro, scendiamo più in profondità e leggiamo con estrema attenzione l’avviso di vendita e la perizia per capire con quali modalità e a quali condizioni viene venduto l’immobile:

• è un’asta telematica sincrona o asincrona?
• ci sono abusi edilizi e se sì, sono facilmente sanabili o no?
• ci sono vincoli giuridici che possono impedirmi di entrare subito nel possesso dell’immobile, come contratti di locazione o diritti reali di godimento?
• il debitore esecutato ha saldato i suoi oneri condominiali?

A questo punto, se l’immobile ha superato anche questo 2° filtro, è il momento di far parlare i numeri per capire, sulla base dei costi d’acquisto, indiretti ed extra, se l’operazione ha senso dal punto di vista economico oppure no in base all’obiettivo che vogliamo raggiungere.

Attenzione, perché questo è un punto molto importante, se il tuo obiettivo è andare a vivere in quell’immobile, probabilmente potrai spingerti molto più in là con i rilanci rispetto a quanto saresti disposto a spingerti se l’immobile lo stai acquistando per ristrutturarlo e rivenderlo.

E questo perché il tuo prezzo soglia, oltre il quale non puoi più andare, tiene conto di quanto lo avresti pagato sul libero mercato e non di quanto margine potresti ricavare se lo rivendessi.

Per cui il famoso R.O.I, il ritorno sull’investimento, è un dato importante da considerare ma solo se messo in relazione al tuo reale obiettivo di acquisto.

3° step – Verifica tutto sul campo, perché non si è mai troppo prudenti.

L’obiettivo lo abbiamo definito, l’immobile che abbiamo adocchiato ha superato il vaglio delle nostre indagini preliminari e i conti tornano, almeno sulla carta.

Motivo per cui nel 3° step andiamo a fare il sopralluogo per verificare se l’interesse che l’immobile ha generato in noi dall’analisi dalle informazioni che avevamo a disposizione sopravvive alle nostre verifiche sul campo.

Sopralluogo esterno – Per prima cosa io lo faccio per i miei investimenti e consiglio di farlo sempre ai miei clienti un sopralluogo esterno, cioè vado davanti l’immobile per rendermi conto di persona del contesto e delle condizioni generali in cui versa l’edificio.

Sopralluogo interno – Se l’immobile supera l’esame del sopralluogo esterno, allora si passa a quello interno, cioè si prenota una visita ufficiale con il custode giudiziario tramite il Portale delle Vendite Pubbliche e con spirito critico si guarda nel dettaglio l’immobile, potenzialmente anche con un tecnico di fiducia che può essere un geometra o un architetto, e si valuta se le condizioni dell’immobile sono quelle che ci aspettavamo oppure no, al fine di ritoccare il nostro conto economico per capire se e fino a che punto vale la pena spingersi in asta per aggiudicarsi l’immobile.

4° step – Partecipa all’asta, rilancia fin che puoi e aggiudicati l’immobile.

Se l’idea di investire proprio su quell’immobile all’asta ha retto anche al sopralluogo sul posto, non ci resta che partecipare all’asta ed essere pronti a rilanciare fin dove il conto economico ci dice che possiamo spingerci, non oltre.

E qui dobbiamo parlare di un aspetto preso di solito sotto gamba che nella mia esperienza ho avuto modo di vedere che conta tanto quanto la preparazione tecnica: sto parlando dell’attitudine, o come lo chiamano gli americani, del mindset.

Perché quando si partecipa a un’asta, sebbene abbiamo fatto tutti i conti del caso e sappiamo esattamente fin dove possiamo spingerci, siamo comunque esseri umani che provano emozioni e in preda al desiderio di aggiudicarsi un immobile che abbiamo adocchiato magari da diversi mesi rischiamo di annebbiare la nostra capacità di giudizio e mandare in fumo tutto il lavoro preliminare fatto.

Invece, bisogna mantenere un certo self control, lasciare andare l’orgoglio che ci spinge a tentare l’ultimo rilancio di troppo e avere il coraggio di fermarsi quando siamo arrivati al limite del budget che avevamo stabilito quando l’adrenalina che circolava nel nostro corpo aveva ancora dei livelli accettabili.

È questo il mindset corretto che distingue un investitore acerbo da uno esperto che sa capire quando è il momento di spingere, ma sopratutto, quando è il caso di lasciar correre.

In conclusione

Siamo giunti al termine di questo percorso in cui spero di aver fatto chiarezza sul mondo delle aste e averti dato gli strumenti per riuscire a riconoscere un vero affare quando lo incontrerai e se hai bisogno della mia assistenza legale per valutare e concludere un’operazione immobiliare in totale sicurezza, contattami per una consulenza presso il mio studio a Thiene in provincia di Vicenza oppure online e sarò felice di aiutarti.